2023-05-10 14:56:27
南京的房地产市场越来越有看头了！
这一次，焦点聚集在土地拍卖上。6月14日下午，南京“土地熔断机制”发布后的首场土拍上，二十余家房企来抢地，来自江宁、六合的3块地被限价。最终江宁上坊19476元/平成最新地王，六合宅地遭流拍，成南京首例“熔断”地。
土拍前几大疑问也有了答案
1、新政后首拍是否会触碰熔断机制而导致流拍？
妥妥的，六合宅地遭流拍！
2、青龙山国际生态新城是否会再次拍出高价？
融侨19476元/平米楼面地价进驻，已经成为整个江宁地王，中南拿下的另一块地 楼面地价也不低，青龙山国际生态新城火了！
3、新政之下，还有玩命举牌要拿地的开发商吗？
限价之后，举牌次数同样有所限制，不会出现之前一块地拍了大半个小时、举了 近百次牌的现象，开发商疯抢地块的现象应该能有所缓解。
4、以后还会出地王吗?
在发布土地最高限价新政后不到一周，南京再次发布三大举措加大下半年楼市供 应量，增强稳定地价房价的信心。加上近来风向有变、走势不明，开发商在土地 市场上或许会有所收敛，不像上半年这样疯狂。
不过地王这事，谁也说不准。
地块位置：江宁区东山街道天赐路以南、万安北路以西地块
地块四至：东至万安北路，南至天靖路，西至学前路，北至天赐路。
实际出让面积：45448.98㎡
地块性质：R2二类居住用地
地块容积率：1.0<R≤2.7
地块起拍价： 12.1亿元
地块最高限价：24亿元
加价幅度：2000万元或其整数倍
起拍楼面价：9860元/㎡
调整后最高限制楼面价：19558元/㎡
2016G18地块共有包括“万科、新城、保利、荣盛、旭辉、中南、东原、华润、融侨、金辉、弘阳、碧桂园”等在内的19家竞买人报名。
经过58轮竞拍，融侨以23.9亿拿下江宁青龙山G18地块，楼面地价19476元/平，成为江宁新地王。
（地块位置）
（NO.2016G18地块实拍图）
G18地块项目东边，隔一条万安北路即是正在建设中的东城金茂悦项目，预计6月中下旬公开售楼处，9、10月份首次开盘上市，首开价格或超2.5万/平。此外，周边有部分老小区，均是拆迁安置房，譬如东麒佳苑、祈泽佳苑等等。
地块位置：江宁区文靖北路以南、上高路以西地块
地块四至：东至上高路，南至天赐路，西至现状，北至文靖北路。
实际出让面积：24902.29㎡
地块性质：R2二类居住用地
地块容积率：1.0<R≤2.6
地块起拍价：6.4亿元
地块最高限价：12.6亿元
加价幅度：1000万元或其整数倍
起拍楼面价：9884元/㎡
调整后最高限制楼面价：19461元/㎡
G19地块共有“和昌、荣盛、中南、”等在内的14家竞买人报名竞拍。
经过35轮举牌，江宁青龙山G19地块，被中南以11.3亿收入囊中，楼面地价17453元/平。
（NO.2016G19地块实拍图）
目前该地块与东城金茂悦之间仅以小土堆积成的泥墙相隔，规划中的地铁12号线上坊站就在该地块的北侧，未来交通便利，同时，地块内未来可设置不超过地上总建筑面积10%的社区商业配套用房，商业宜沿文靖路、上高路布置。可为住户提供基本的生活配套，此外，项目隔一条文靖东路即是老小区东麒佳苑，小区西边有一个巨诚超市。
从传统的棚户区和保障房，到现在的焕然一新“青龙山国际生态科技城”，江宁上坊新城仅仅用了两年的时间。
2014年12月，中国金茂正式签约江宁上坊新城，拿下380万平米的旧城改造项目。目前，新城已经定名为青龙山国际生态新城。江宁上坊中心区域由中国金茂进行一二级联动开发，这也是南京继江心洲之后的又一个一二级联动项目。
2015年，7月10日，江宁上坊中心区旧城改造项目合作框架协议签约仪式举行，标志着上坊中心区的打造全面步入快车道。
青龙山国际生态新城与以往“边拆边建”的旧城改造不同，是按照“先整体规划，再开发”的模式进行。整个项目用地范围3.92平方公里，预计投入资金200亿元左右，70万方商业、住宅区、共建配套区和景观区，业态涵括住宅、五星级酒店、写字楼、公寓等。
目前已有融侨、金茂项目落于此，楼面价双双破万。并且，新城、金地、碧桂园、远洋、阳光城等10家房企都曾加入上坊新城地块的竞拍，说明这一区域已经越来越受到房企的关注，成兵家必争之地。
2015年8月，由融侨拿下的上坊G32地块，为青龙山国际生态新城第一幅出让地块。楼面价为10774元/平，目前该地块案名定为融侨悦城。根据规划，项目未来将打造10栋高层住宅与1栋商业及配套用房。
2015年10月，金茂拿下的G43地块，楼面价10022元/平，目前案名定为东城金茂悦。根据规划，项目拟建11栋高层住宅，引入金茂悦系列，户型90-140平，将打造为江宁上坊地区首个绿色科技住宅项目。
根据整个上坊新城的规划，区域内整体有30多幅地块可供开发，其中80%为住宅，预计开发周期达到8-10年。值得一提的是，上坊中心开发区未来将由央企中国金茂进行一二级联动开发。近一半的地块由中国金茂自主开发，另一半则推向市场，召集品牌开放商进驻，这也是南京继江心洲之后的又一个一二级联动项目。
根据江宁上坊片区旧城改造管委会提供的资料中显示，江宁上坊片区隶属于江宁东山副城，是其8个功能分区之一，计划发展成为了以研发、汽车文化、专业商贸、居住功能为主，集研发、汽车主题商务服务等为一体的综合性功能板块。板块东北至万泰路，东南至绕城高速，西南至宁杭高速，西北至文婧北路，总用地面积约3.92平方公里，折合392万平方米。
同时，将增加教育配套，规划幼儿园16所，小学8所，中学5所。未来江宁上坊交通便利，规划地铁10号线、12号线通过。
地块位置：六合区龙池街道龙腾路以南1号地块
地块四至：东至龙华东路，南至现状，西至现状，北至六合大道
出让面积：96588.88㎡
规划用地性质：R2二类居住用地
出让年限：70年
容积率：1.01≤R≤2.2
挂牌出让起始价：5亿元
起始楼面价：2353元/㎡
挂牌出让最高限价：6.5亿元
调整后最高限制楼面价：3059元/㎡
G21多家开发商同时举牌争夺。
最终超过最高限价，G21流拍！成为南京首例“熔断土地！
此外，明发以底价4亿元拿下高新区G20商办混合用地。
南京今年以来土地市场大热，地价一再飙高，与房价互相推动市场走高。
表面看来，在近期地王频出的市场背景下，“熔断”机制确实扼杀了不少潜在的地王，但改变不了地价实质性上涨的趋势。同策咨询研究部总监张宏伟张宏伟表示：土地出让最高限价不是解决“地王”的根本办法，增加土地供应才是治本之策。
地产知名人士丁祖昱认为，破解目前“土地热”的局面可以通过以下三个措施解决：
第一，集中拍卖土地。每月、或每几个月设置一个土拍日，将十块二十块地一起拍卖；
第二，短期内增加土地供应；
第三，调整规划增加住宅三方面入手。
为了稳定市场，南京先后出台多项政策措施，包括实行土地出让最高限价、严格执行一次性3万平方米上市申报政策规定、发布下半年商品住宅上市供应量数据等，增强市场对南京加大供应、稳定市场、稳定地价房价的信心。
南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远认为，总的来看，一系列新政对开发商来说是一个警醒；对买房人来说，则不用太过于紧张，当然自住该买还是得买，不妨好好比较；而对于投资的客户来说，合适的投资机会减少，更要睁大眼睛了，加杠杆激进投资不可取！
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