厦门南京旅游攻略组

【楼市】调控“三大新政”来袭 炒房者还能坐得住吗?

蔷薇鸿鹄2020-01-13 10:19:48

   蔷薇鸿鹄5月2日讯,从去年“十一”期间16个热点城市全面开启楼市调控以来,各种楼市调控政策层出不穷,让人目不暇接。其中、限购、限贷、限售、限价等政策最为抢眼,让无数的专家学者、黎民百姓看的目瞪口呆。

有人说,这是一次严重的计划经济,是历史的倒退,但也有人说,这是楼市长效机制的尝试,是政府的创新之举。但无论如何,本轮楼市调控中最为醒目的就是确立了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,也因此,所有的楼市调控政策都是在这一指导思想下出台的。

楼市“三限”的作用是明显的,抑制了房价的快速上涨并使部分城市房价回落。但楼市“三限”措施打在炒房者“七寸”上的力度明显不够,才有了违规信贷资金进入楼市的可能。那么,能够捏住炒房者“七寸”的措施到底有没有呢?答案是肯定的,且这些措施已经全面进入了实施层面。

首先是共有产权住房的推广受到充分重视。9月20日,北京市住建委会同市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,自9月30日起正式实施。9月21日,住建部发文支持北京市、上海市开展共有产权住房试点。现在,共有产权住房被看作是楼市房地产长效机制的一部分,未来必然会在各地楼市调控新政下开花结果。

其次,发展住房租赁市场已经达成共识。今年年中,由住建部牵头,九部门共同发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》确定了12个发展住房租赁市场的试点城市。现在,各地已经充分认识到了住房租赁市场的重要性,再有国家政策的支持,住房租赁这个市场的建设将会明显提速。

第三,雄安新区提出的不搞土地财政、将以往的房地产开发变身为房产开发的思路是对房地产长效机制的有益探索。

其实,雄安新区的房地产新政就是前面提到的“三限”、共有产权住房和租赁住房等政策的一个综合体,但绝对是升级换代的,它与这些楼市政策最大的区别就是不搞土地财政。这确实代表了房地产市场调控思路的转变,并且应该看作是房地产长效机制的重要组成部分。

对于未来的楼市房地产调控,“三限”与“三大新政”的共同发力将让“房子是用来住的,不是用来炒的”这一理念深入人心,同时一个健康稳定发展的房地产市场也将呈现在世人面前。对于炒房者来说,这些政策就是为他们织就的一张网,若深陷其中就将不能自拔。别忘了,我们还有房地产税这个大招没使出来呢。

【延伸阅读】

多数热点城市楼市数据失真 因限购政策所致?

蔷薇鸿鹄5月2日讯,“五一”期间记者走访北京地区多个楼盘发现,假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动也是层出不穷。

业内人士认为,去年下半年以来,市场调控政策不断加码,各地供应也不断缩水,但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨,但2018年调控政策仍在继续,不存在回暖的政策基础,市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

北京地区看客多成交少

4月30日,房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸,挤满了看房的客户。而在样板房内,看房的客户更是络绎不绝。

据介绍,该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房,均价每平方米52000元。售楼经理介绍,该楼盘目前推出促销活动,30万可以抵扣房价的10%,但需在首付时付清。也就是说,该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的最后一期,其中一栋为该楼盘的“楼王”,4月底刚开始出售。

与此同时,在门头沟区的一个楼盘,看房现场冷清了许多,只有三五户看房者与售楼人员交谈。不过,售楼人员表示:“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房已经全部售罄,现在只剩170平方米以上的了,而且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了,来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。”

中原地产首席分析师张大伟表示,北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例,4月入市项目明显增加,小长假前八盘齐开,近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确,但在小长假期间也有多个项目开放售楼处,关注数量明显增加。

楼盘看客虽多,但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示,4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套,二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套,同比跌幅超过50%。

刚需上位炒房遇冷

据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍,此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者,主要是“买一卖一”的改善型需求,很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。

首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘,二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房,周先生也颇为满意,或许近两天就可以定下来。

与此相对应,炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房,把房子出租给了公司,很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示,现在购房者都是刚需,而且由于限购政策,没有人能够像过去那样买房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从实际情况来看,过去压抑的市场需求开始释放,带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同,这次成交量回升以价格比较低为背景,有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。

“现在的楼市还谈不上回暖,主要是一些限价项目入市,的确有些购房者关注。”张大伟认为,相比调控前,当下市场成交量依然处于低迷状态。

市场活跃度料提高

“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势,但从趋势看,5-6月,全国热点城市的市场活跃度会有所提高,特别是限价政策严格的区域,很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。

在供给方面,克而瑞地产研究认为,在严格的调控政策背景下,高价豪宅预售证批复越发严苛,房企依靠捂盘惜售、延迟入市,以时间换价格的可能性越来越低。此外,在经过一个季度的蛰伏后,巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态,降低预售价格,被动加速项目入市,把全年的销售计划前移,抢收业绩,来确保全年销售目标的完成。

从政策看,张大伟表示,2018年各地调控政策依然在持续,叠加信贷收紧,目前市场调控下,不存在回暖的市场政策基础,但热点城市严格执行调控已经超过一年,刚需购房者最近入市的积极性有所提高,市场成交量已经相比谷底有所恢复。

严跃进则表示,目前来看,政策收紧的效应已经明显,继续收紧可能性不大,利空出尽就会变成利好,楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景,后续房地产还是会有一些新思路,比如发展住房租赁市场,鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示,未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面,“四限”政策难言实质性转向,着力抑制投资、投机性需求,减缓房价上涨预期,以防资产价格过快上涨;另一方面,支持居民自住购房需求,尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市,去库存新政将持续发力,着力支持刚需以及改善性购房需求。

杨科伟认为,限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”,摇号项目销售更是异常火爆,多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈,与调控政策初衷背道而驰。3月份以来,以上海为代表的热点城市加快预售证审批,限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期,限价‘堰塞湖’终须解决,热点城市预售证审批或将趋于宽松,房价容忍度也将上升。当然,为了切实解决刚需群体居住需求,地方政府还是要落地一些保护性措施,譬如刚需家庭优先选房等。”