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南京:重拳打击开发商偷面积、商改住等行为.其它城市或将详继跟进

房地产投资指南2020-11-29 12:38:56



6月27日热点城市郑州在河南省住房和城乡建设厅、河南省国土资源厅联合下文,国建发【2017】80号文件明确规定了郑州今后的商品房备案价格不得高于2016年10月份的备案价格,这些规定对于郑州楼市影响深远;就在同一天西安市政府则做出另外的规定,规则在2017年4月18日以前购买的房子在网签合同不满5年的情况下不能销售,二手房不满两年不能销售。6月29日晚间,南京突发发文,主要的对建筑设计方面进行规定,这些规定将会对南京楼市有那些影响哪?


突发:南京出台类似上海、北京、天津政策



6月29日晚间,南京出台《南京市建设工程设计方案审查相关办法》,开发商这些路都被堵死,影响房地产市场走向!

 

南京市建设工程设计方案审查相关办法(原文)

第一章 总则

第一条为进一步促进城市规划建设管理公平公正、诚信规范,统一建筑审批管理标准,根据有关法律、法规、技术规范和标准,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区内出让类用地建设项目的建设工程设计方案规划审批管理,划拨类用地建设项目可参照执行。

第三条建筑设计应科学合理,满足国家、省市有关法律、法规的要求,贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针,确保建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材等要求。

第四条报审的建设工程设计方案应真实、准确,建设单位和设计单位在报审过程中的失信行为和违法、违规行为将纳入社会诚信管理体系,予以定期公布。

第五条大型商业办公、文化、娱乐、体育、会展等大空间或超高层公共建筑及工业建筑,对造型和工艺设计有特殊需要的,经论证后,以审定的设计方案为准。

第二章 总平面

第六条建设项目场地应按城市规划确定的控制标高做好竖向设计。

建筑的室外地面标高应与基地及周边现状地形及规划道路相衔接。除基地现状标高与道路高差较大需设置挡土墙的情况外,建筑的室外地面标高应以相邻规划道路中心线控制标高为基准,最大高差应小于0.3米。如因场地或周边道路高差无法采用统一的室外地面标高进行设计的,建筑室外地面标高可分段设计。

按照《南京市街道设计导则》的要求,临生活型街道的建筑室外地坪应与周边道路的人行道平接。

计算建筑高度和确定地下室时,采用的室外地面标高应从建筑各立面对应的室外地坪最低点取值。

第七条计算建筑间距、退让距离时应从建筑外墙面最外沿起算,当建筑各侧阳台累计面宽总长度超过相应建筑边长1/2或连续长度超过8米时,应从阳台外缘计算建筑间距。

第八条当建筑之间形成对角布局(指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外),且住宅建筑为被遮挡建筑时,遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应符合以下规定:

当遮挡建筑为低层时,遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离(东西或偏东西方向,下同)大于9米或垂直距离(南北或偏南北方向,下同)大于12米的要求。

当遮挡建筑为多层时,遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于13米或垂直距离大于20米的要求。

当遮挡建筑为小高层时,遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于30米的要求。

当遮挡建筑为高层时,遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于40米的要求。

以上情况需进行日照计算的,还应满足日照计算的要求。

第九条新建建筑以及改建、扩建既有建筑的平屋面宜实施屋顶绿化。凡建筑屋面高度24米以下,绿化种植土层厚度大于0.6米,种植面积大于200平方米的屋顶绿化,可按屋顶绿化面积的30%折算计入绿地率,但总折算面积不应超过规定绿地率指标值的15%。

第三章 建筑功能

第十条建设工程设计方案图纸应按相关建筑设计规范标注各类建筑功能。不得出现“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标注,应根据建筑结构、围合及平面关系将其表达为阳台或室内建筑功能空间。

第十一条居住项目配套商业或社区中心中的商业功能应统一标注为商业用房。对确需设置餐饮的商业用房,应在商业用房中予以标注“可设置餐饮”,并设计符合相关规范和环保要求的专用烟道、排污等设施。

住宅建筑至少有一处阳台应设置污水管,并接入小区污水系统。

建筑的空调室外机不得裸露无序设置,应结合建筑立面设计一体化考虑,隐蔽设计,并合理、有序、集约设置空调室外机搁板。

建筑的室外衣物晾晒设施,应选择可伸缩折叠类型,结合建筑立面设计,统一布置。高层建筑及沿城市主次干道布置的住宅建筑立面应公建化处理,不得设置室外衣物晾晒设施。

新建住宅和宾馆、医院等公共建筑应统一设计、安装太阳能热水系统,宜采用集中式太阳能热水配置系统,并应结合建筑立面、屋顶设计做好美观处理。

第十二条商业、办公类建筑应按规划条件的约定进行设计方案审查。

商业、办公、研发类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑,应采用公共走廊式布局,除食堂外不得设置厨房,开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置,建筑最小分割单元的套内建筑面积不应小于60平方米。其中办公、研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间,其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米,此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%。

第十三条酒店式公寓建筑单体立面应公建化,采用通廊式布局,不得按单元式住宅设计。

第十四条剧院、商业、展览馆、体育场等人流、车流集中疏散的大型公共建筑及住宅、公寓(含酒店式公寓)建筑按配建标准设置的停车位应采用自走式停车位。

在符合规划建筑密度、绿地率、高度控制等规划条件的前提下可建设地上立体停车楼。

商业设施的非机动车停车场地应尽可能在地面进行设置,不得设置在负二层及以下,不得侵占城市道路、绿地等城市公共空间。

第十五条除一类居住用地、历史地段外,其余用地不得设置低层住宅建筑。

第十六条新建多层及以上住宅建筑应设置电梯。

第四章 建筑单体

第十七条建筑结构层高应与房间大小相匹配。位于建筑主体结构内的围合空间,除设备结构转换层、坡屋顶之外不得设置结构层高在2.2米以下的空间。

住宅、公寓(含酒店式公寓)建筑的结构层高不应超过3.6米,办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米,商业(门面房)建筑的结构层高不应超过4.8米。

工业厂房,以及超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的建筑,商业、办公、研发建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分,以及套内建筑面积超过200平方米的低层住宅的起居厅层高可适当提高,其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积的20%,且层高不应超过7.2米。

第十八条住宅建筑设置挑廊、檐廊的最大进深不应超过1.8米,办公、研发、酒店式公寓建筑挑廊、檐廊的最大进深不应超过2.4米。

第十九条除酒店(不含酒店式公寓)、有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍以外的非住宅建筑不应设置阳台。其中,住宅建筑阳台最大进深不应大于2.1米,每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%。

凸阳台可设装饰柱,但单个柱宽最大不应超过0.6米。

第二十条住宅、酒店式公寓每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数,单个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.5平方米。

第二十一条飘窗的窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不应小于0.45米且平均进深(自墙体外边线至飘窗外边线)不应大于0.6米。建筑含有飘窗设计的,须在申报图纸中提供飘窗大样。

第二十二条除空调室外机搁板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外,建筑物外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件(如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、装饰性幕墙、构件等),建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置,进深累加计算。

第二十三条室内地面标高低于室外地面标高超过该层建筑净高1/2,且建筑顶板结构标高高于室外地面标高不足1.2米,该层建筑视为地下室。

第二十四条地下室外墙外设置通风采光井的,其进深(取采光井围护结构外边线至地下室墙体外边线)不应超过1.8米,如超出则采光井地坪标高视作该建筑的室外地面标高。

第五章 附则

第二十五条为便于在执行本办法条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词,说明如下:

表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:正面词采用“应”,反面词采用“不应”、“不得”;

表示允许稍有选择,在条件许可时,首先应这样做的,采用“宜”;表示有选择,在一定条件下可以这样做的,采用“可”。


对于住宅、类住宅市场硬性规定



南京的这个设计规范对于很多方面进行了强制性的规定,而对于住宅、类住宅主要有下列规定,这些规定如下:


1、商业、办公、研发类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑。

2、住宅、公寓(含酒店式公寓)建筑的结构层高不应超过3.6米,办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米,商业(门面房)建筑的结构层高不应超过4.8米。

3、除酒店(不含酒店式公寓)、有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍以外的非住宅建筑不应设置阳台。其中,住宅建筑阳台最大进深不应大于2.1米,每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%。

4、除一类居住用地、历史地段外,其余用地不得设置低层住宅建筑。


在上述1)中主要是打击的把商业建筑做成住宅,不能按照按照住宅销售,不能设计成单元,必须设计设计成公共走廊。同时还规定了最小分割面积不得小于60平方米。要求上下水要集中设计,如果单套需要设计独立卫生间时,该单位不能低于150平方米。这些规定都是要限制把商业做成类住宅。打击躲过限购政策。




在2)中对各种建筑形态的层高做了现在,要求住宅层高不得大于3.6米、办公及科研不得大于4.2米,商业门面房不得大于4.8米,这样在一些城市十分流行的LOFO户型将会从市场上绝迹,这是打击的偷面积的方式,原来很多项目都是通过这样的方式偷面积,规避容积率、提高单位售价,偷逃按照面积缴纳的城市配套费等费用,这些规定杜绝了这类事情的发生。


很多城市的流行LOFO户型,今后南京将不会再有新的LOFO存在,这项政策对于现存LOFO具有提高升值空间的意义。




上述3)的规定也是打击的偷面积,规定的阳台及设备间的进深尺度,同时规定了阳台面积的投影不能大于该户型套内面积的15%。这些也是打击偷面积,因为按照建筑规范规定,建筑物不封闭部分按照投影面积的一半计算面积,开发商偷面积的目的有三个:提高容积率、提高单位售价、少缴纳按照面积应该缴纳的相关费用。



4)的规定实际上是对别墅建筑的限制,目的是为了节约用地。这样的结果会使得现有的别墅或者多层的项目升值空间增多。


南京的这项政策是否会拓展到其它城市哪?


二线城市出台类似政策是必然



目前打击商改住的主要城市有


上海 2017年1月7日上海突然对139个商改住项目停止网签,26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,指出商办类项目不得擅自改变为居住等用途。当时上海采取了极端措施,对商改住项目进行拆除上下水,拆除燃气等规定,后来由于购买者众多,政府做出妥协:已经销售的项目可继续销售,没有销售的项目按照新的规定执行。


北京:3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,指出商办类项目不得擅自改变为居住等用途。北京市规定了商业商业办公的最小分割面积不得低于500平方米,并且规定了办公物业只能销售给企事业单位、社会组织。不得销售给个人。在政策出台后北京部分购买商改住项目的人员情绪激动,社会舆论对政策一刀切提出批评,最终政府以政策出台前的已形成事实的项目不予追究,今后不再审批新的项目。


天津: 2月17日天津市规划局、国土房管局、建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》。据该通知显示,天津市将不再新批酒店式公寓项目。已出让并签订合同的地块中含酒店型公寓的项目,仍按原通知规定办理相关手续。同时,天津市规划系统相关人士也明确表示,未来所有性质土地都不会新批酒店式公寓项目。

深圳:5月8日,深圳市规划国土委发布了商改住新政,深圳商业办ban公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。相比北京、上海及天津的规定,深圳在商改住政策方面稍微宽松一些,深圳的政策如下:


1、单栋(座)建筑,并未限制单套办ban公用房的建筑面积套内必须超过150平方米,但是不得超过同一层办ban公建筑面积的50%,也就是说单栋范围内同一层可以有一半的办ban公用房可以少于150平来分割设计,面积下限并未限定。

2、研发类型的单套套内建筑面积严格限定不小于180平方米;

3、通过城市更新回迁的方式取得的办ban公或研发用房的建筑面积不受前述限制,即如果实施主体和被搬迁户签署的拆迁补偿协议中明确突破上述限制的回迁房面积,通过备案后是可以按照约定面积来分割办证。


相对北京上海一刀切的做法,深圳在这方面有比较温柔的做法,被誉为“温柔一刀”。


成都:2017年4月21日成都出台政策,限制商改住,而早在2015年8月8日成都已经做出规定,限制层高不能高于4.9米,这对LOTO已经是致命一击。


杭州 :虽然没有对商改住做出限制,但是在2010年10月24日杭州已经做出规定,层高不能高于4.5米。


今后其它城市做出限制性规定的可能性是极大的。尤其是一些热点城市,像苏州、武汉、郑州等城市。



本文作者王毅敏:17年房地产从业经验,4年公寓市场开发经营,著名房地产评论人,个人微信号为:


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