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地产观察 | 还记得两年前苏州人去无锡抢房吗?明天以后可能又要重演了.

苏南房地产观察2020-01-24 10:29:22

苏南房地产观察
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看这篇文章之前,先扔个话题:


苏南楼市,谁是买房主力?


文末有投票。




三年前苏州闹过一阵房荒,那时候的住宅库存为零。


2015年苏州的成交量是历年之最。


那时候最牛的开发商不是卖得多的,而是手里还有库存的开发商。


恐慌性购房的苏州人失去了多年保持的理性,买空了苏州。



然后,这一波购买力在2016年春节过后杀到了无锡,不仅帮无锡清空了多年的库存,也迅速带动起无锡当地的购买潮,拉高了无锡的房价。


假如不是因为限购和不停上涨的房贷利率,苏州很可能要上演三年前的故事。


即便如此,苏州的园区还是跟2015年那样,旺盛的购买力令园区楼盘每开必清盘,如今只剩白塘一号,月亮湾三号和唐宁府的最后一波迟迟未开,但在这种形势下,清盘不过是开盘后的必然结果。


链接:抢房潮 | 园区客出手,建发独墅湾刚加推去化超八成!今明两天频开盘


但园区如今处于卖方市场,短期内没有新货供应。


于是,苏州园区客纷纷被迫去其他区域买房改善或者是投资,他们在园区的首套房基本上已经还清贷款。


经过好几年的时光,他们又有了更多的资金沉淀,手里捧着两三百万现金,却买不到园区的新房。



要不妥协买园区的二手房,要不就放眼苏州,所以最近苏州其他区域的售楼处也渐渐多了许多园区客,这样也顺便带动了各片区的热度。当一波外地客杀到,最紧张的是本地人。


不信请剧情回放看看2016年初的无锡人。


原以为苏州楼市的上半年行情会很惨淡,毕竟又限购又加息,但首先是刚需血洗了单价15000以内的楼盘,紧接着园区客开始接棒扫荡各大售楼处。


因此上半年苏州差强人意,很多开发商把希望寄托在下半年。



在畅想下半年之前,我们先回忆一下半年前。


链接:地产观察 | 年底了,我们到底要不要买房子?


有点绕口,不过假如你多看两遍,就明白了。半年前的预测,如今一一应验。


当主城区的房价涨到2.5w-3w的时候,别跟我说现在苏州均价一直徘徊在2w啊,你把吴江拿掉试试。


北桥拾鲤都接近15000,浒关南山楠开盘均价22000,哪里还有便宜的房子?



那么园区客和投资客会买高价盘么?明显不合逻辑啊,起码短期内不会做解放军和接盘侠。


又不是只有苏州能买房,更何况苏州还限购。


等于是把闸门给关上了,总需要泄洪的。


那么好了,注意了,无锡有个地方出了BUG。


按理来说,无锡的政策比苏州只严不松,而且无锡限签啊,就是要数据好看。


可是,偏偏放了一块离苏州最近的区域,不限购。


这个地方就是荡口,位于苏州、无锡、常熟三地的交界。




写到这里,我都有点怀疑,是不是无锡故意的啊。


因为我在苏州北桥看到了荡口地产项目的户外广告。


在哪打广告,就是要抢哪的客户啊。


别忘了,这有整个苏州最红的楼盘:禹洲招商拾鲤花园。


当然,在这种三地交界处,客户也是有交叉的。


比如无锡荡口的中洲花溪樾,我采访了项目的销售经理陆施敏,他介绍说:这个总建13万方的洋房、别墅住区,居然有20%的客户来自苏州!


当然,还有将近30%来自上海。


为什么周边城市的投资客都看中了这里?甚至有苏州边缘客买过来自住。


我在售楼处,亲眼见到两组常熟客刷了卡带了定单走。


之前操盘苏州项目的时候,我也曾经研究过无锡荡口的项目。




站在苏州看无锡,对比苏州。


荡口的项目优势在以下几点:


第一点,景区旁,风景和环境都好,没有污染。这个体现了项目抗风险能力,苏南地区,景区旁的项目没有难卖和跌价的,毕竟客群基数在那里。


第二点,价格便宜,苏州城北便宜的15000元,贵的都两三万一平,花溪樾洋房约13000元,即将推出的合院别墅,148平总价280万起。这就具备了投资的第一个要素,便宜,价格有上涨空间。



第三点,不限购,外地人无需缴纳无锡的社保和公积金。这个就很有吸引力了。投资客往往被政策限住,换句话说,在无锡这个区域买房,只要付全款,你买100套也没人管。


我简单总结一下:


一个热销投资盘,具备的三要素就是:抗风险能力强、升值潜力大、不限投资额。


恰恰好的是,中洲花溪樾全部具备了。


那我们现在可以基本给它定性:适合苏州人下手的自住、投资两相宜的好项目。



那么问题来了,现在还有哪些户型呢?


前面推的洋房(六层电梯真洋房)剩余不多,还有少量在售。


接下来重点推出的就是项目三个地块里最纯粹的合院别墅产品。



5月26日(也就是明天)别墅实景样板房暨示范区公开


作为苏南比较有影响力的自媒体号,苏南房地产观察也在受邀之列。


按照这个速度,项目离开盘不远,认筹也于公开当日同步启动。


继续说产品,这次仅98套,有148㎡、165㎡、180㎡、205㎡四种户型,其中148㎡,165㎡为主力户型,205㎡为沿河的稀缺双拼别墅产品,仅6席。


148平户型

168平户型


因为有赠送,得房率都高得吓人,都超过了110%。


还有20-70平不等的院子赠送,满足了很多人的院子情结。


预计明年9月份交房,不用太过久等。


最后来说说价格。


总价300万级的别墅,对于苏州人而言,还是比较有诱惑力的。


这个价格在苏州园区就是个两房小户型,放到常熟核心板块也就是个三房,放到北桥可以买洋房。


最关键的是,项目周边的学区配套,都是当地最好的。


地理位置很优越啊,开车15分钟到苏南硕放国际机场;开车10分钟内到苏州漕湖。

也就是说,你开车半小时车程内,可以到苏州的相城繁花中心,高铁新城,浒关永旺梦乐城;距离常熟市区也就半小时,当然也可以在半小时内通达无锡主城区,离无锡东站开车也仅仅需要15分钟


三地交会处,自古繁华所在。


这个300万级的产品一推出来,估计真的要被苏州人和上海客户抢一波了。


样板间实景


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