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武汉小户型告急!70-80平两房仅存46盘,最低首付16万

武汉楼市动态2019-12-02 14:55:06

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你有没有发现,武汉的两房小户型已经到了稀缺的地步。


有很多网友就跟小武说道,两年前不少楼盘最大户型才130平,如今看新楼盘大多是最小100平起步,大到200、300平更甚。


就目前武汉楼市而言,汉口核心区,武昌核心区的楼盘都是走高端路线,当主城区热销楼盘开始逐步主打改善型大面积住宅,最小的户型都在百平以上,但凡是有小户型的楼盘,单价不高的,一经推出,便被抢购一空。



这点,小武的体会也非常深,近期小编去探访过白沙洲青菱板块和汉阳四新片区,都是刚需楼盘聚集之地,按理说价格和户型都应该挺亲民的。然而且不说没有一个两房,连100平以下的户型也不多了。


而且现在不止是主城区,远城区的小户型也是越来越少了。


目前全市在售+待售楼盘约494个(数据来源房天下),据小武不完全统计,有两房户型的住宅楼盘46个左右(不包括纯新盘户型规划未出的),占比不足10%。


这其中20个楼盘位于主城区,其余都在远城区。中心区的两房户型买少见少。哦,别问为什么没有武昌青山区的两房呢,我没有找到。


武汉在售待售两房户型楼盘一览:(全部是住宅,不含公寓)



可见两房户型的供需矛盾,尤其是主城区的,已经非常突出了。接下来的供给只怕会越来越少。


近两年来市场的主力是三房产品,从95平到135平比比皆是,也意味着购房门槛越来越高。


如汉阳四新的武汉国博新城,即将入市,最小127平起步,装修部分不能贷款,首付门槛80万;马上要开盘的融创观澜府带装修小高层也是104平的三房起步。


两房户型长期被定型为刚需族上车神户型,优势是总价低、实用率高。这种户型一旦消失,刚需族只能选择三房甚至四房户型,但钱包却跟不上,结果还是买不起房。


为什么两房户型会变得如此稀缺呢?


01
成本增加开发商更想赚“有钱人“的钱

全世界最会做生意的犹太人有一句话,"钱在有钱人手里,嫌钱就要赚有钱人的钱“。现在已经成为普世的经商哲学。


包包、鞋子、珠宝、名表、红酒……对商家来说,这些奢侈品准入门槛高,客户有限,服务人员往往比客户人数还多,这样的服务体验下来,客户的购买体验当然很好,而且由于购买人数及产品数量有限,既能显得自己与众不同品味卓越,还能保值增值。


一场交易,宾主尽欢。双方达到生命的大和谐。


再说,要是实在是高端客户收割得差不多了,也可以适时地推出一些平价的商品,一偿普通工薪阶层朋友的名牌夙愿。方方面面,怎么也不亏。


对开发商来也是如此。何况他们还有此前疯狂拿地的成本要填。


当高价地碰到限价令,就是一场看谁熬得过谁的博弈。单价涨不上去了,就把面积做大吧,同时提高产品规格,再加上精装修,客群定位也直接升上去了。


回到刚刚说的赚有钱人的钱这个观点上去。其实“有钱人“并不是特指金字塔顶端的那些人,而是通过对某个购房群体的分析,判断出大多数人能拿出的最高首付是多少,依此定价。


例如就是针对刚需客户,他们会考虑客群大概能拿出多少首付,比如50万。那么总价就是150万左右。预期单价1.5万的话,他主力户型就是100平。结果很明显,这部分客户都不够抢他们的房子的。那些低于50万的,这次咱们就先不约了。


长此以往的后果只有两种:一是50万以下首付的人群通过各种努力,升级消费能力,够一够这些项目;二是大批此类客户被消耗,产品过剩,再推出小户型收割一次。


以武汉目前的情况来看,后者可能性不大。目前市场上90-120的三房产品还是非常抢手的,分别只是钱多点的在主城区买,钱少点的在远城区买,而后面这些人,原本可能是想在主城区买个小两房的。


02
住房需求升级,两房户型不够亲民

很多粉丝就不理解了,我虽然够得着三房,但是我希望目前的压力小一点,还是想先买个小面积过渡一下,以后要换房卖了就好了,市场需求还是很大的。你看北京上海,50多平的小户型二手房买卖得特别好,价格也翻几番。


但是小编要顶着锅盖说一句,武汉的房价在准一线城市里来说,真的不算高。


低于杭州、南京、天津、青岛等,更不用跟北上广深比了。为什么北上广深的小户型卖得好流通快呢,因为房价太高了,小一点就便宜非常多。比如说武汉1.5万一平的房子,多20平就是30万,首付多付9万;而在北京,6万的房子都不多见了,多20平至少是多120万,首付就要多准备36万,压力大非常多。


所以对武汉的很多人来说,多个10来平总价并没有高到接受不了,在能接受的价格范围以内,更多人还是愿意一步到位,买个稍大一些的住得更舒适。


真正非常想要买两房的,多是刚参加工作的年轻人或刚刚结婚的小两口,作为一个过渡住所,一旦成家有小孩 ,家庭结构瞬间变成2+2+1,两居室住起来非常不方便。更何况现在二胎政策放开,对房间需求更大。


再加上现在换房的成本又比较高,武汉一二手房价格倒挂有一段时间了,如果新房保持限价,二手房价格不会下跌,如果不限价,可能就一起涨上去了。加上税费手续费等,换房费力又费钱。


综上,更多人在首次置业的时候,会选择一步到位,至少先满足近5-10年的需求。


这样的需求反馈到市场,开发商既然挖掘到大家的需求,又能满足自己的利益,自然会大力推进三房四房的供应而减少两房的供应量。


03
小武总结:市场应该多元化

综合来说,两房户型更适合预算不够的刚需族,作为过渡阶段的房子,以后有钱了还是需要换房的。


大多数开发商眼光都是放到未来的,三房以上才是主流!而且现在以小换大的成本越来越高,也许未来一步到位的人越来越多。


但是反过来看,两居户型从产品上来说以后会变成稀缺性产品,但是限于地段好配套好的项目,基于面积小,单价高于周边项目总价也不会过高,对于流通来说更有市场。


其实谁不想住大house,前院有湖后院有狗,推窗望江春暖花开,只是梦想很丰满现实太骨感。


对于卖一个少一个小两房,为什么会这样,我们都懂,但还是希望,这样的项目以后能多一些,更多一些。


市场应该更多元化一些,无论是购房者还是产品。


END


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