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武汉新城区带着怎么样的基因密码?

指尖武汉2020-10-17 10:54:08


15年以前,我们以为光谷广场就是武昌的终点,现在,它是光谷的起点。


光谷发展速度惊人,是武汉规划的四大工业板块中,起步最早的区域。


产业集聚效应极好,人口导入源源不断,随之而来的就是购房需求激增,各大房企纷纷涌入,这个板块,率先容纳了城市发展的外溢人口。



 / 壹 / 

武汉人口增长有多猛?


从2011年到2017年,武汉净流入人口绝对值从175万增长到235万,相当于武汉每年都增加了一个三四线城市的规模。


从户籍人口变化程度看,仅2017年武汉市户籍人口增幅达20万,是2016年4.57万人的5倍之多,证明了武汉人才引进,百万大学生留汉计划等政策效果开始释放。


人口的膨胀和城市版图的扩张相辅相成。


曾经武汉三环内要容纳80%的人口,但现在三环内显然已经接近饱和,其他新城区继光谷以后,也会是承接武汉人口外溢的板块。


也就是说,武汉未来的产业、人口会分散,“中心”的概念也将随之弱化,每个新城区都将发挥各自的区域功能,带着独特的基因密码。 


△ 环线效果图


城市的圈层环状结构,既是追求城市的整体化、均质化,更是为了城市土地利用效益最大化。随着交通网络化,产业聚集,组团住区,城市配套的健全,四环不再是远城区。


随着四环线的画圆,用高架和桥梁作为主城的辐射,到2025年,四环达到143公里,面积扩容到1100平方公里,城市功能的承载空间会扩大,这里将成为未来城区的边界。


三环至四环,将成为未来武汉人口聚集的新阵地。


提到四环线,羊锅晓得老武汉人心里都有道过不去的坎,莫慌,杨锅请大家先看一张图。


规划图


仔细看最新的第四轮地铁规划图,不管是哪一条地铁线,基本都在往四环线延伸,甚至有一些早就过了四环线,尤其是汉口滴特别密集。


地铁扩大了人口的通勤预期,等这些地铁开通了,四环线将串联起武汉未来中心城区真真正正的边界线。


 / 贰 / 

新区的潜力有多少?



首先,要看它与母城内部结构的承接关系是否健康。


本质上,产业在哪里发展,人口转移就到哪里,所以新城区的价值来自人口的流动和产业的转移。


新城区和母城通过桥梁、高架、隧道、地铁进行连接,依靠健全的交通网络带动,缩短通勤和运输时间,提高效率。


△ 规划图


再看看武汉的几个新城区,黄陂是离主城区直线距离最短的板块,这意味着在近乎相似的城市格局下,直线距离最短,轨道交通覆盖的速度就最快。


临空经济区所在的新城区,不仅直接享受到四环线的利好,7号线北延长线2021年通车,这大大降低了通勤成本,不仅于此,轨道交通让人口和产业的转移存在可能性。


 / 叁 / 

临空经济区产业规划的

天花板在哪里?


随着临空区的发展,产业结构逐步升级,由单一的产业园开始向复合功能的产业新城转变。


核心区域已初步形成五大千亿板块雏形,华中现代航空物流园和武汉海航蓝海临空产业园,已成为国内外现代物流、快件快递和电子商务产业发展的首选承载地。


△ 区位图


武汉的城市化进程相对一线城市要慢很多,所以后来的城市规划也有迹可循,而临空经济区的参照模板,有点像上海虹桥。


上海同样作为人口净流入地,虹桥为母城新增了一个功能区,缓解了老城区的人口压力,也满足了容纳新增人口的需求。


而武汉也是如此,有人指出,随着武汉经济的快速发展,未来5到10年,武汉将形成中部地区临空经济的枢纽地位,对于整个长江经济带的辐射带动作用也会越来越明显。


如果说长江新城是城市发展的引擎,长江主轴是武汉的封面,临空新城就是未来武汉的窗口之一,另一个是与临空经济区遥相呼应的高铁商务区。


此前,临空板块一直很低调。一来,大光谷作为城市发展最早最快的新区,带来了流量;二来,大临空在各项政策落地前,想象不到未来的模样,但它将是世界看武汉的第一眼。


临空经济区有了政府政策的扶持,由人口联合产业发力,带动商业活力,催热板块价值。


有了板块价值,自住+投资渐渐开始成为大多数人的购房预期,那中南拂晓城是么昂满足武汉购房人滴预期呢?


 / 肆 / 

大临空核心区域

未来可期


住新城区,不怕堵车,只要自驾和地铁方便,就万事大吉。


交通图


中南拂晓城距离四环线仅1.7公里,位于临空经济区核心区域,距离天河机场15分钟车程,自从 T3航空楼建成,天河机场就成了华中区域最大的航空基地。


从武汉直达国内外的航班比以前也多了起来,来一场说走就走滴旅行再合适不过了。


7号线延长线已经动工,天阳路站距离项目仅300米,预计2021年竣工通车。


自驾去汉口中心只要20分钟,来去自如。


众所周知,四环边滴新城区,都是开发商自己做商业。


△ 项目商业效果图


中南也考虑到了这一点,除了自带4.9万方街区商业,项目周边约25万方商业体正在建设中。中南将打造多种业态、一站式购物区域,完全能够满足日常的生活需求。


黄陂区人民医院盘龙城分院也是盘龙城数一数二的医院,平时看病检查身体也很方便。


值得一提的是,黄陂俗称汉口的后花园,汉口绝大多数的旅游资源都聚集于此。近的就有府河湿地公园、盘龙城遗址公园,远一点的,也有木兰草原、云雾山、大余湾等等。


周末开个车,带倒老婆和孩子出去玩一哈,也还是蛮有意思滴。


 / 伍 / 

“空中墅”可塑性强

自住投资皆相宜


说到底,房子是用来住滴。接下来,就是人住得舒不舒服滴问题。


△ 概念图


上面两张图,是一般开发商做公寓的典型做法,然而中南拂晓城为了提高宜居度,还是花了点心思。


电梯和人行通道统一在两边,不占用中间面积,天井长26.8米,宽10米左右,避免环形走道(灰色覆盖区)成为黑区。


如果你再仔细看会发现,有一些户型还是双开门。如红标所示。


△ 项目户型平面图


  +  


双开门有什么好处?


自住的话,如果设在厨房,女主人回家,在厨房放下采购物品,再进入客餐厅,避免拎着东西还要绕过整个公共区域,动线过长。


如果设在挨着客房的入口,男女主人半夜回家,不用上2F,可以直接进房洗漱休息,省事,也避免打扰正在休息的家人。


天然气入户,是很多公寓产品做不到的地方。如果二胎家庭入住,吃饭炒菜是必须要解决滴生活问题,住在拂晓城里,就没有后顾之忧了。


投资的话,改成出租的小单间,光是收租金也划得来。


市面上的公寓层高一般都是5.1米,而5.4米层高几乎绝版,未来改成两层,上下层不会让人过分压抑。


效果图

 1F直接入户,2F的住户从楼梯入户,分别采用不同的入口,避免不同楼层的租户互相干扰。


再说,地铁一开,黄金万两,这也是实打实的增值空间。投资不就是买滴未来嘛。


中南为了兼顾投资+自住,所有户型方正,中间无柱网,冇得碍手碍事的承重墙,可以最大程度上实现家里每一个人的天马行空。


△ 样板间实景图

小孩子喜欢的旋转楼梯,可以有!


△ 样板间实景图

男主人喜欢咵天,单独给他一个书房。


△ 样板间实景图

过生日时,邀请亲朋好友们开个party!


△ 样板间实景图

女主人想要一个衣帽间,那就直接给她一整面墙!


只需要注意一点,上下水管道、排烟道、排气道等管道的位置已经固定,是不能随意改动的。


还有一点,羊锅要提醒大家,买公寓,要非常看重物业。


公寓物业费相对收得高一些,入住人群没那么单一化,毕竟不同于普通住宅,自然公寓对物业品质的要求会更高,中南集团的物业是具备国家一级资质的,能够提供更贴心的管家式服务、星级物业体验,住得安全、舒心。


 / 陆 / 

买一层得两层

三代同堂皆相宜


中南拂晓城S6的1-2层为配套商业,3-8层为公寓,均价8800元/㎡,毛坯,买一层得两层,同样都是107-328㎡的面积,总价也低,经济负担小。


预计交房时间为2020年3月,距离7号线延长线正式通车提前半年多交房,刚好便于装修,房子也散哈子装修味,后期直接入住。


武汉人买房子,很实际,就是给家人和自己一个城市归属感,换房子更实际,就是要安排好家里每一个人的生活空间。


比上,买不起江景湖景大平层,退一步,起码也买得了一套 “空中墅”来承载三代同堂滴幸福愿景吧。


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羊锅说楼:

本周六(9.22)羊锅将在中房荟高知购房沙龙和大家现场交流,这次的主题是:

武汉城市规划中的新城,有多少市场潜能?

我们一起来聊一聊,新城到底藏着什么奥秘。


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指尖武汉整理发布,转自羊锅说楼

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